中国军队(虽有西北军29军在长城喜峰口大捷等)在长城一线，与日军激战两个多月，终因伤亡惨重，后继无援(请注意，这一现象之前已反复出现，后面也会出现，此现象基本上是贯穿于中国抗战史始终，要知道，中国军队抗日战争一直是在本土作战，是时，国民党中央军精锐部队基本上都还在江西忙着围剿。)而不得不撤出长城各关口，日军入关作战。
当时，虽有宋哲元指挥的29军奋力抵抗，其他部队严阵以待，但日军仍然攻破冷口、古北口进入关内。据说，古北口是由于汉奸带领日军，从山路经豁口越过长城包抄才得以攻破的。
日军入关后，至1933年5月下旬相继占领冀东各县，直抵北平郊外的密云、怀柔。
当时，蒋介石正忙着整合全国的武装力量，要攘外，他认为必先安内!经过一段消耗战，日军也希望能稳定一段时间以巩固东北，经时任北平政务委员长的黄郛和日本关东军副参谋长冈村宁次秘密交涉。
1933年5月30日，下午4时双方交换全权证书，31日上午9时半，停战谈判正式举行。
冈村宁次首先提出停战协定草案，并说明这是关东军的最后案，一字不容更改，要求中国代表在上午11时前作允诺与否的答复，对中方代表熊斌提出的《中国军代表停战协定意见书》，弃而不顾。冈村强硬表示，中方对日方所提停战协定草案，只能回答“诺”与“否”，一切声明必须等待停战协定签字以后再行商议。双方相持到10时50分，离最后时限只有10分钟，熊斌被迫在一字不容修改的日方提案上签了字，史称《塘沽协定》。
《协定》如下：
一、中国军队一律迅速撤退至延庆、昌平、高丽营、顺义、通州、香河、宝坻、林亭口、宁河、芦台所连之线以西、以南地区。尔后，不得越过该线，又不作一切挑战扰乱之行为;
二、日本军为证实第一项的实行情形，随时用飞机及其他方法进行监察，中国方面对此应加保护，并给予各种便利;
三、日本军如证实中国军业已遵守第一项规定时，不再越过上述中国军的撤退线继续进行追击，并自动回到大致大城一线;
四、长城线以南，及第一项所示之线以北、以东地区内的治安维持，由中国方面警察机关担任之上述警察机关，不可利用刺激日军感情的武力团体;
五、本协定盖印后，即发生效力。
作为以上证据，两代表于此签名盖樱
昭和八年五月三十一
关东军代表冈村宁次
华北中国军代表熊斌
(选自《中外约章汇要1689-1949》，P592-593，黑龙江人民出版社1991年1月版)
当时面对平津危局，尽管各界议论纷纷，中国代表还是弃民意于不顾，仍与日本在塘沽的日本兵营里签订了《塘沽协定》，紧接着又签订了内地与东三省的通邮通航协议，这就等于变相地承认了日本对东北及热河的占领，而中国则暂时保全了华北。
当时，《塘沽协定》签订后，南京国民政府不敢公开，但仍然被透露并受到广泛的抨击，最终中国方面公布时删掉第三条中的“大致”和第四条中“上述警察机关，不可利用刺激日军感情的武力团体。”一句，但还是受到19路军、东北军、华北军通电反对;中共发表《为反对国民党出卖平津华北宣言》;6月2日，南京国防会议上被指证签定这个协定是“违法擅权”，时任外交部长、所谓知日派汪精卫出面“承担责任”。
鉴于时局，1933年，北平故宫的珍宝，被伪装起来，悄悄南运，因为日本人已步步进逼。晚上押运文物时，全北京市戒严，由军警保护一直送到火车站全部上车。第一节车厢就是由当时故宫博物院总务处总管吴瀛押运的指挥车厢，车厢顶上架着机枪，第一批珍宝走出了紫禁城。《塘沽协定》被透露后，引发了中国人新一轮的抗议浪潮，西北军首领冯玉祥在一首诗中写到：不忍想，不忍看，有志者奋起行动，还我河山!财政部长宋子文也通过提高日本商品的进口关税，表明了自己的立场。
《塘沽协定》签订一年后，天津《大公报》这样报道过：“5月23日这个日子，至少平津的应该还没有忘记掉，去年的5月22日，北平眼看要有街市战的紧紧急一天，北平官署已经准备移保定，几列专车在车站生着火，从北平开出的火车，都满载着避难的人民，但同时在晚间起，开了休战谈判;今年、今日，游公园看花的市民们，想一想我们这一年，毕竟做过些什么工作?得到了什么进步?过了一年，丝毫没有进步。”
但日军的脚步从来就没有停止过!一直在不断向前迈进。《塘沽协定》签订后，日本又在“华北特殊化”上作文章，当时日本先在经济上向华北渗透，在华北的走私十分猖獗。
仅天津的日租界内，就有2、3百家“洋行”和“贸易公司”海河码头上堆满一走私货物，有人造丝、布匹、白糖、火柴、卷烟、煤油、燃料、西药、车胎，街市上每天队人流不息，大量日本艺妓也从大连、朝鲜及日本九洲等地赶来。
日本在山海关和秦皇岛两地，有专业走私队伍6百人左右。至1935年9月，日本公开设立专门的华北走私机构“石河转运公司”，雇佣了1000个中国人搬运走私物品。
当时，按《塘沽协定》规定，中国军队在6月上旬完全撤出协定规定的防线;日军虽撤出第6、第8师团，但仍将骑兵团留驻玉田，将铃木旅团留驻密云，以“监察中国军队”，这为后来发动全面侵华战争的“七七事变”，准备了充足的力量。