《清明上河图》画了许多民居，城外农村的民房很简朴，瓦房与茅屋相间;城郊则尽是瓦房;进入汴梁城，居民住宅就比较考究了，或庭院深深，或小楼耸立，多窗明几净。这也大体上反映了宋人居住条件的城乡差别：农民住得差些，市民住得好些。总的来说，在城市，宋朝的砖瓦建筑比例应该是超过前代的。
有一位叫作成寻的日本僧人，北宋熙宁年间来到中国旅游，他看到，从钱塘江到杭州的凑口，“津屋皆瓦葺，楼门相交”，“河左右家皆瓦葺无隙，并造庄严”。杭州城内更是高楼林立了(三至五层高的多层建筑在宋代大都市已很常见了)，《梦粱录》说：“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空，巷陌壅塞，街道狭小。”有钱人家对住宅非常讲究，明人笔记《菽园杂记》说：“江南自钱氏以来，及宋元盛时，习尚繁华，富贵之家，于楼前种树，接各色牡丹于其杪。花时登楼赏玩，近在栏槛间，名楼子牡丹。”
但大城市人烟浩瀚，人多地少，房屋自住率不高，许多市民都得租房居住。北宋初年，甚至连宰相也是租房住的，仁宗朝宰相韩琦说：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”朱熹也说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。” 南宋的临安居民，也多租房，“兼官私房屋及基地，多是赁居”。
宋代城市巨大的租房需求，制造出一个十分活跃的房屋租赁市场，在大城市有套房子出赁的人，基本上就衣食无忧了。司马光说：“十口之家，岁收百石，足供口食;月掠房钱十五贯，足供日用。”宋人认为：“僦屋出钱，号曰‘痴钱’，故僦赁取直者，京师人指为‘钱井经商’。” 意思是说出租房子来钱太容易了。连政府也进军房地产市场，在都城与各州设“楼店务”，负责官屋的出租，分割租赁市场这块大蛋糕。
那么宋代的房租高不高呢?这得看城市、地段、房子大小。《梦粱录》说临安的“屋地钱俱分大中小三等钱”，不过没有提供具体的数目。另据程民生先生的《宋代物价研究》，在北宋京师，一座住宅的租金大约每月数贯到数十贯。其他城市的房租则便宜得多，如濮州，地段好的房屋每间每日租金为一二百文，而“后街小巷闲慢房屋”，每日只需三五文钱。当时一名城市底层人的日收入，大概也有一百文左右。
宋政府对公共房屋租赁业有一条规定：“每人户赁房，免五日为修移之限，以第六日起掠(收租)。”即法律要求从租赁关系确立之后的第六日开始算租金，前五日免租金，因为租房者需要几天时间用于搬家、清洁打扫之类。我觉得这是一条比较人性化的规定，照顾了租客的利益。
宋代也有“廉租房”。“楼店务”管理的官屋就是廉租房，北宋天禧元年(1017)，汴京“楼店务”共有23300 间公租屋，一年租金总收入为 140090 贯，可以算出来，一间公租屋的月租金约500 文。天圣三年(1025)，汴京“楼店务”经营的公租屋有 26100 间，年租金收入为 134629 贯，每月约 430 文。这个租金是低于市场上的私人出租屋市场价的。在南宋临安，政府还经常减免租住官屋之人的房租，甚至一年到头也未收一文钱，比廉租房还廉租房。